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湖北商业地产潜力地图:三四线城市综合体呈井喷之势

      随着宜昌、襄樊万达广场的成功开业和示范效应,湖北三四线城市开启“城市综合体”发展大幕:黄石奥山城市综合体、大冶雨润国际广场综合体、孝感50万方铜锣湾广场、咸宁天成财富广场、荆州“摩尔城”、十堰140万方城市综合体······


     对于城市综合体之于城市的价值,建筑大师勒·柯布西耶一言以概之:“每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体”。


      2012年,当越来越多的地产项目布局湖北三四线城市,城市综合体是否过剩就开始成为业界的一种隐忧。从品牌房企万达、保利,到稻花香、家乐福等非房企集团旗下的地产新秀纷纷卷入城市综合体开发,众多机构投资者囤兵综合体,是对湖北三四线城市价值的英雄所见略同还是“后调控时代”一种集体盲动?


      针对此话题,本报特邀中奥国际投资有限公司董事长、亚展商业投资管理有限公司执行董事彭宣雄进行解读。


      符合经济长期走势的地产有发展

      在业内担忧者看来,这一轮商业地产爆发式增长背后,一方面大量激增的商业地产项目得不到相应匹配,另一方面由于大量企业涌入该领域所推高的土地成本以及其他各项开发成本,在融资渠道收窄的背景下,房企本已承受重压的资金链条很容易崩溃。此外,与有限的零售品牌资源形成反差,众多商业项目的集中推出面临的是严重的同质化,在如此一哄而上的局面下,预计未来几年内,必然有很多商业地产项目会陆续出现问题。


     不过,对于商业地产的前景,彭宣雄持积极态度。


      彭宣雄表示,近来受国际金融危机影响及最新的国家主权债务危机影响,中国外围经济环境不断恶化,出口受到制约;另外,为了应对居高不下的CPI,国家也不得不采取宏观调控、压缩投资。因此以出口为导向、高投资、低消费的中国经济模式将不得不面临结构性调整。提高内需变得尤为紧迫,以确保中国经济长期稳定发展。


      另一方面,国家加大了宏观调控,房地产金融政策的进一步趋紧,以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言,以长期持续收益为目标的商业地产,相对能获得政策的支持。国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明,中国商业地产将进入黄金十年,其中服务业与城镇化将是两大助推剂。


     新区城镇化


     综合体既是推手也是标志


     国务院发展研究中心预测,未来十年我国城镇化率的年均增加率在0.8~1%,到2020年,我国的城镇化率预计在55~56%。


      中国城市人口每提高1%,可拉动GDP增长1.5%。在未来10年,中国城镇化率年均提高约0.9%,每年新增城市人口1300-1800万。“2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策,而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用,将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市,三四线城市在未来将进入大规模的建设高峰期,这将新增过百亿的消费需求。”


     “城市化进程是城市综合体呈现火热发展态势的重要原因。”在彭宣雄看来,综合体物业可以更大程度上发挥地段的稀缺价值,而且多种物业之间也可实现资源互补,“政府城市化改造愿望和开发商的需求双重因素下,城市综合体成为共同的选择。”“以一宗100亩地的项目来说,拍地时通常都规定了公建面积在20-30%左右,以容积率3.0计算,公建体量达到10万方,若开发成10万方的商业,单纯的底层商铺承载不了这么大的规模,建成综合体物业成为必然。”有业内人士表达类似观点。


      从某种意义上说,城市综合体代言了城市功能的最大价值,是城市发展的标志和推手。更为直观的观察或许就是检视我们城市的进化。以光谷为例,很久以来,光谷在人们的印象中一直是近郊概念,世界城的出现彻底颠覆了这一切,150万方的巨大体量,集商业、写字楼、步行街、住宅等多种业态于一身,如今,世界城已成功引领光谷商圈成为武汉最重要的商圈之一。

万达地产掌门人王建林曾有一番形容城市综合体的话在业内广为流传,“做住宅地产是小学生,做商业地产是大学生,做综合体是研究生。”由此可见,做综合体其实和住宅存在根本差别。


      “以前的住宅开发思路,或许可以简化成‘土地+金钱’的模式,但作为一个专业性极强的城市综合体运营管理,就不是把以前的思维模式复制过来就可行的。”彭宣雄说。

      城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。作为基本功能,城市综合体是一个城市的信息、金融、科技、商业、商务、居住、会展、观光、娱乐等城市功能的载体。但综合体的载体功能是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的,忽略了这一点将导致闲置和资源浪费,就会阻碍区域内经济的发展。


     “城市综合体本身是一种风险链,如果城市综合体中的某一项功能失败了,就可能影响到其他功能,进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环,商业运营管理至关重要,如果出现失误就有可能产生风险。”彭宣雄对记者表示,“现代市场一个新的需求是要求专业的运营团队能够强调综合的平衡,包括对项目前期综合的市场判断、对居民消费模式的深入研究、项目策划能力,以及后期对于市场运营、商业招商的了解等等。”

      在中国城市发展进入新城建设高峰期的今天,一味强调市政行政中心转移、大兴住宅区建设,而忽视城市功能配套的重要性,这样的思路很显然是行不通的,目前各区域已建设完成的新城区往往出现的是宽阔的马路、高耸的建筑,而与之形成对比的是极低的入住率和寥寥无几的城市功能配套。“新城建设需要城市综合体,在新城建设之初,融合了众多城市功能的城市综合体应该被放在第一位考虑,而不是新城规划中的填充,围绕城市综合体布局新城,才是新城建设的价值体现。”

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